Obligations Légales en Matière de Diagnostic Structure en France

En France, les obligations légales en matière de diagnostic structure sont encadrées par plusieurs textes réglementaires, notamment la loi du 9 avril 2024, le Code de la construction et de l’habitation (CCH), ainsi que les Plans locaux d’urbanisme (PLU). Voici un panorama des principales obligations.

Diagnostic Structurel Obligatoire dans les Zones d’Habitat Dégradé

• Contexte : La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, visant à accélérer et simplifier la rénovation de l’habitat dégradé, instaure un diagnostic structurel obligatoire pour les bâtiments collectifs d’habitation situés dans des zones définies par les communes comme présentant un habitat dégradé ou des fragilités structurelles (par exemple, bâtiments anciens, sols instables, ou matériaux dégradés).
• Détails :
  • Concerne les immeubles d’habitation collective de plus de 15 ans (à compter de la réception des travaux).
  • Doit être réalisé tous les 10 ans après le premier diagnostic.
  • Objectif : Identifier les désordres structurels (fissures, affaissements, etc.) compromettant la solidité du bâtiment et évaluer les risques pour la sécurité des occupants et des tiers.
  • Réalisé par un bureau d’études spécialisé ou un professionnel qualifié (compétences définies par décret, assurance obligatoire).
• Zones concernées : Définies par les communes et annexées au Plan Local d’Urbanisme (PLU), au document d’urbanisme, ou à la carte communale. Ces zones incluent :
  • Quartiers avec une forte proportion d’habitat dégradé.
  • Zones avec des bâtiments anciens susceptibles de présenter des fragilités (par exemple, due à l’époque de construction ou aux matériaux utilisés).
• Conséquences en cas de non-conformité :
  • Les collectivités peuvent imposer la réalisation des travaux.
  • Des aides financières peuvent couvrir une partie des frais de réhabilitation

Diagnostic Technique Global (DTG) pour les Copropriétés

• Contexte : Le DTG, instauré par la loi ALUR (2014) et renforcé par la loi Climat et Résilience (2021), devient obligatoire à partir du 1er janvier 2025 pour toutes les copropriétés de plus de 10 ans (précédemment 15 ans dans certains cas).
• Détails :
  • Concerne les immeubles en copropriété, quelle que soit leur taille (y compris celles de 50 lots ou moins à partir de 2025).
  • Évalue l’état général du bâtiment (notamment la structure du bâtiment), incluant :
    • L’état des parties communes et des équipements.
    • La conformité aux obligations légales (isolation thermique, sécurité, etc.).
    • Un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif.
    • Une liste des travaux nécessaires sur 10 ans (Plan Pluriannuel de Travaux, PPT).
  • Réalisé par un professionnel compétent (architecte, bureau d’études thermique, ou ingénieur qualifié) avec assurance et indépendance vis-à-vis du syndic.
  • Doit être présenté à la première assemblée générale suivant sa réalisation et fourni aux acquéreurs potentiels.

• Cas spécifiques :
  • Obligatoire pour les immeubles mis en copropriété depuis plus de 10 ans.
  • Exigible par l’administration en cas de désordres constatés (insalubrité, péril).
  • Dispensé si le DTG conclut à l’absence de travaux nécessaires dans les 10 ans, mais le PPT reste obligatoire pour planifier les travaux futurs.
• Conséquences en cas de non-respect :
  • Les autorités peuvent imposer la réalisation du DTG aux frais du syndicat des copropriétaires.
  • Absence de DTG peut compliquer les transactions immobilières ou entraîner des litiges.

Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)

• Contexte : Le PPT, lié au DTG, est un document obligatoire pour planifier les travaux sur 10 ans dans les copropriétés. Il est progressivement imposé selon la taille des copropriétés.
• Détails :
  • Calendrier d’obligation :
    • Depuis le 1er janvier 2023 : Copropriétés de plus de 200 lots.
    • Depuis le 1er janvier 2024 : Copropriétés de 51 à 200 lots.
    • Depuis le 1er janvier 2025 : Copropriétés de 50 lots ou moins.
  • Contenu : Liste des travaux pour la préservation du bâtiment, la sécurité, et l’efficacité énergétique, basée sur le DTG et le DPE collectif.
  • Réalisé par un professionnel compétent, voté en assemblée générale à la majorité simple.
  • Pour les copropriétés soumises au diagnostic structurel, le PPT peut remplacer ce dernier s’il inclut une évaluation structurelle équivalente, et doit être transmis à la commune.
• Conséquences en cas de non-respect :
  • L’absence de PPT peut entraîner des coûts imprévus ou une dévalorisation des biens immobiliers.
  • Risque de non-éligibilité à certaines aides (par exemple, MaPrimeRénov’ Copropriétés).

Diagnostic Structurel pour les Monopropriétés dans les Zones Dégradées

• Contexte : Contrairement aux copropriétés, où le PPT peut suffire, les monopropriétés (bâtiments détenus par un seul propriétaire) dans les zones d’habitat dégradé doivent réaliser un diagnostic structurel spécifique.
• Détails :
  • Obligatoire dans les zones définies par la commune (comme pour les immeubles collectifs).
  • Doit inclure une description des désordres structurels et une évaluation des risques.
  • Réalisé par un professionnel qualifié, à la charge du propriétaire.
• Conséquences en cas de non-conformité :
  • Les collectivités peuvent imposer des travaux ou des mesures d’urgence.
  • Risque de sanctions administratives ou de perte de valeur du bien.

Remarques importantes

• Compétences des professionnels : Les diagnostics structurels et DTG doivent être réalisés par des experts qualifiés (ingénieurs, bureaux d’études).
• Financement : Des aides comme MaPrimeRénov’ Copropriétés ou le FGRE peuvent financer les travaux identifiés par le DTG ou le diagnostic structurel.
• Mise en œuvre : Certains décrets d’application pour le diagnostic structurel sont encore en attente, notamment pour préciser les compétences des opérateurs et le modèle de rapport.
• Sanctions : Le non-respect des obligations de diagnostic structure peut entraîner des sanctions indirectes (retards dans les transactions, étude et travaux imposés, dévalorisation immobilière)

Conclusion

En 2025, les obligations légales en matière de diagnostic structurel en France se concentrent sur la sécurité des bâtiments, particulièrement dans les zones à risque et les copropriétés. La loi du 9 avril 2024 et le DTG obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 10 ans marquent une étape importante pour prévenir les risques d’effondrement et améliorer la qualité du parc immobilier. Pour respecter ces obligations, il est crucial de faire appel à des professionnels certifiés et d’anticiper les diagnostics, notamment pour bénéficier d’aides financières.

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